Спазвайте закона, когато свиквате общо събрание на етажната собственост

Голяма част от гражданите в България живеят в сгради в условията на етажна собственост. Единственият начин за решаване на всякакви въпроси и спорове, възникнали в такива сгради, е спазването на закона и стриктното водене на определената в него документация. Важно е гражданите да знаят какво се изисква в закона и какъв е начинът да се вземат легитимни решения.

Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) при нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелните обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или ползвател.

Редът за свикването е регламентиран в закона.

Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата,

които го свикват, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди определената дата на събранието. Датата и часът задължително се отбелязват върху поканата. В нея се посочват също дневният ред на общото събрание и мястото на провеждането му. Съобщаването за провеждане на общо събрание може да се извърши и чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата. В този случай, след като поканата се прочете, следва уведоменият да се подпише в протокол, че е запознат със съдържанието й. Изпращането на поканата може да стане и по пощата, в случай когато собственикът не живее в етажната собственост, за която се свиква събрание, както и чрез електронна поща.

Макар и за повечето живеещи да е по-удобно, освен в неотложни случаи,

общото събрание не може да се свиква в дни, обявени за официални празници,

както и в дни, обявени от Министерския съвет за почивни.

Правилата за кворума, определящ законността на взетите със събранието решения, са строго уредени в ЗУЕС. Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от етажната собственост.

Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от етажната собственост.

Когато и след отлагането липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден,

а ако той е почивен или официален празник, в първия работен ден, в часа и на мястото, посочени в първоначалната покана. Ако и тогава липсва необходимият кворум, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от етажната собственост да са представени.

Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея.

То се води от председателя или друг член на управителния съвет или от управителя.

На събранието не може да се приемат решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред

освен в неотложни случаи.

За провеждането на общото събрание се води протокол, като протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. Протоколът трябва да съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневния ред, имената на явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номерата на техните самостоятелни обекти в сградата и начина, по който са гласували – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. След приключване на събранието протоколът се изготвя в 7-дневен срок и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът също се отбелязва в него.

Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола,

включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението му, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.

За да бъде точно и вярно отразена собствеността на всеки самостоятелен обект в етажната собственост, е важно да се води коректно и изчерпателно т. нар. домова книга или както се нарича – книга на етажната собственост.

Книгата на етажната собственост е документ, който съдържа информация за отделните обекти в сградата, собствениците, ползвателите и обитателите. Съставя се от управителя/членовете на управителния съвет на етажната собственост, като всяко лице, което прави вписване, освен подписа саморъчно изписва и трите си имена. Книгата може да е с несменяеми страници (във вид на тетрадка) или да е в папка с перфорация (при пренасяне), към която се добавят нови страници. Книгата на етажната собственост се поддържа и съхранява от управителния съвет/управителя на етажната собственост за всяка сграда или вход в режим на етажна собственост.

За всеки самостоятелен обект в сградата се съставя отделна партида по образеца в книгата, като обектите се подреждат последователно по възходящ ред на номерацията на входовете и обектите. След запълване на съответните страници се отбелязва на коя страница на книгата продължава записът за съответния обект и се отделят нови страници, като върху първата от тях се отбелязва, че страницата е продължение за съответен обект. Това налага да се осигурят резервен брой комплекти страници за допълнително вписване, особено при по-големите сгради.

Данните по отделните полета в книгата се попълват и поддържат в актуален вид от управителя на етажната собственост/председателя на управителния съвет или от друго, определено от общото събрание, лице.

В книгата на етажната собственост се отразяват правата и задълженията относно управлението на общите части, в случай че са били уговорени и отразени в писмен акт между собственика и ползвателя.

По смисъла на ЗУЕС ,,домакинство” са две или повече лица, които живеят заедно в един самостоятелен обект или в част от него, в който са регистрирани по постоянен или настоящ адрес, и имат общ бюджет без оглед на родствената връзка помежду им.

По смисъла на ЗУЕС ,,ползватели” са физически или юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужда вещ, самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.

По смисъла на ЗУЕС „обитатели” са физически или юридически лица, които не са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание.

Образецът на книгата е типов. В него задължително фигурират само обособените полета и данните в тях.

Всеки собственик, ползвател или обитател е длъжен в 15-дневен срок от придобиване правото на собственост, или ползване да впише в книгата на етажната собственост съответните актуални данни, както и съответно промяната на обстоятелствата.

Достъп до данните в книгата имат управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Българската агенция по безопасност на храните при спазване на изискванията на Закона за защита на личните данни.

В отделно обособено поле на книгата на етажната собственост всеки собственик, ползвател или обитател вписва притежаваните или взетите за отглеждане животни, които се извеждат на обществени места, а за кучета – и номера на ветеринарномедицинския паспорт.

Образецът на книгата на етажната собственост с указания по създаването, съхраняването и поддържането й се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

    Коментирай